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提問(wèn)者:01132 | 提問(wèn)時(shí)間:2014-07-11 13:55:38 | 問(wèn)題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:01105 | 回答時(shí)間2014-07-11 14:14:22
關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題
按現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策規(guī)定，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)原值按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算。20世紀(jì)90年代實(shí)行土地有償使用后，會(huì)計(jì)制度明確要對(duì)土地進(jìn)行價(jià)值核算：買(mǎi)地建房的，需要把有關(guān)地價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)到固定資產(chǎn)；直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的，按買(mǎi)價(jià)計(jì)入固定資產(chǎn)。因此，一般而言，房屋原值中是包含地價(jià)的。2007年開(kāi)始實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)可將土地單獨(dú)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，據(jù)此，地價(jià)就不再計(jì)入房產(chǎn)原值，這使得適用不同會(huì)計(jì)制度的企業(yè)，由于會(huì)計(jì)處理不同，有的要將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，有的則不需計(jì)入，從而在納稅人之間產(chǎn)生了稅負(fù)不公。更為嚴(yán)重的是，近年來(lái)還出現(xiàn)了為少繳房產(chǎn)稅將已計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)剝離出來(lái)的情形。為維護(hù)稅收公平，堵塞稅收漏洞，有必要就此問(wèn)題進(jìn)行明確。
地隨房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的“房地一致”原則，應(yīng)將房產(chǎn)用地的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。這既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進(jìn)節(jié)約集約用地，同時(shí)，也符合下一步房地產(chǎn)稅改革的方向。由于現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)“原值”，為保持房、地價(jià)值計(jì)量口徑的一致，計(jì)入房產(chǎn)原值的土地也應(yīng)是“原值”，為此，規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)是指為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
考慮到將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值后，部分單位如倉(cāng)儲(chǔ)、物流企業(yè)等由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，占地面積大，可能稅負(fù)增加較多，對(duì)這類“大地小房”的情況需給予一定照顧，允許其只將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅。關(guān)于大地小房的界定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)研部分企業(yè)，并參考了國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國(guó)土資發(fā)[2008]24號(hào)），最終將宗地容積率0.5（工業(yè)用地最低容積率）作為界定“大地小房”的標(biāo)準(zhǔn)。宗地容積率低于0.5的屬于“大地小房”，可僅將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)入的土地面積按應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算。
這里有兩個(gè)概念：宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。
例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過(guò)計(jì)算可知該宗地容積率為0.4，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。
再如，某企業(yè)以8000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算可知宗地容積率為5，因此，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
