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提問者:3124 | 提問時(shí)間:2014-07-10 17:02:50 | 問題分類: 土地知識(shí)>專業(yè)知識(shí)
最佳答案 (0) 回答者:chenty | 回答時(shí)間2014-07-10 17:03:24
一、國(guó)有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓
（一）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。 <<< 精彩推薦: 中國(guó)房地產(chǎn)上市公司土地投資交易洽談會(huì)即將召開
除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：
1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)；
（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（4）經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
3、法律依據(jù)：
《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條
（二）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
1、以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容；
（2）向縣以上國(guó)土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；
（3）國(guó)土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、與出讓限定條件有無實(shí)質(zhì)性沖突、是否改變土地用途、成交價(jià)格是否合理，必要時(shí)進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)估價(jià)；
（4）繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)；
（5）登記發(fā)證。
2、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容；
（2）向縣以上國(guó)土部門提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)；
（3）國(guó)土部門依法審查批準(zhǔn)，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件、是否符合城市規(guī)劃要求；
（4）受讓方辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金，或經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費(fèi)中的土地收益上繳國(guó)家；
（5）繳納土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等有關(guān)稅費(fèi)；
（6）登記發(fā)證。
（三）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意事項(xiàng)1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。
轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。
轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。
2、有關(guān)評(píng)估事宜咨詢。
根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家控制國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過低時(shí)，國(guó)家享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門予以確認(rèn)。
3、有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的咨詢。
轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。
4、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問題。
擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。
國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。
5、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的相互制約。
因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。
6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
7、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。
根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國(guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓，故國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物價(jià)值相對(duì)較小，于土地而言不大，并不重視8、應(yīng)當(dāng)關(guān)注的司法解釋
