【基本案情】
李某系泰興市黃橋鎮(zhèn)某村村民，王某系黃橋鎮(zhèn)城區(qū)居民，李、王二人系朋友。2010年10月的一天，王某與李某商量以李某的名義在李某所在村申請一塊地皮合資建一棟住宅，李某表示同意。經(jīng)協(xié)商，二人簽訂了合資建房協(xié)議，約定：雙方共同出資在黃橋鎮(zhèn)某村的兩間臨街地皮上新建兩間三層樓房，費用均攤，建房手續(xù)以李某的名義申領(lǐng)；房屋建好后，再辦理分戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)一人一半。協(xié)議簽訂后，李某以自建住宅的名義辦理了建房的相關(guān)手續(xù)，與王某共同出資，于2011年5月建成了兩間三層樓房，總造價28萬元，李某與王某各出一半。房屋建成后，雙方均未實際居住，而是對外出租，但為租金分配問題李某與王某之間發(fā)生矛盾，王某于2012年8月起訴至泰興市人民法院，要求根據(jù)其與李某簽訂的協(xié)議確認(rèn)其對所建房屋享有一半的產(chǎn)權(quán)。
【法院判決】
泰興法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方訟爭房屋建設(shè)所使用的土地為農(nóng)村集體土地，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才可在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，王某不是泰興市黃橋鎮(zhèn)某村村民，其不能享有該村的宅基地使用權(quán)，因此，王某與李某所簽訂的合資建房協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，王某不能享有雙方合資所建房屋的一半產(chǎn)權(quán)。鑒于此，泰興法院依法對王某進(jìn)行了釋明，告知其可以要求李某返還其所付出的建房投資款。王某根據(jù)法院的釋明，變更了訴訟請求，要求判決李某返還其建房投資款14萬元，最終泰興法院判決支持了王某的這一請求。
【法官/律師點評】
農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織享有相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，非本村村民不得享有。
宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利引，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。同時宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。
我國人多地少，一直實行最嚴(yán)格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進(jìn)而影響社會穩(wěn)定這一大局，我國立法禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。在農(nóng)村宅基地能否自由流轉(zhuǎn)的問題上，立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán)，再次確認(rèn)了我國現(xiàn)行的土地管理制度。國務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村的宅基地?！锻恋毓芾矸ā分杏嘘P(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。有學(xué)者認(rèn)為宅基地的供需市場已經(jīng)形成，宅基地應(yīng)該市場化，而現(xiàn)行法律對宅基地使用權(quán)的規(guī)定，保護(hù)了的農(nóng)民基本生存權(quán)，但也給農(nóng)民上了一道枷鎖，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋。這實際上為農(nóng)村的發(fā)展設(shè)置障礙。筆者認(rèn)為，目前中國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟，如果將來條件成熟，這個政策可以在一定范圍內(nèi)放寬。
綜上可見，現(xiàn)行的土地管理相關(guān)法律和國家有關(guān)規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地；實行最嚴(yán)格的土地管理制度，有利于保護(hù)耕地，保護(hù)廣大農(nóng)民基本生存權(quán)。
