【基本案情】
原告趙永香系宜昌市西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)大樹灣村二組村民，張大木為趙永香之夫，系宜昌市第八中學(xué)退休教師。周志松與王功秀系夫妻，周思兵系周志松、王功秀之子，三人原為秭歸縣泄灘鄉(xiāng)徐家山村民，周思明系其二人之女，戶籍遷至宜昌城區(qū)多年。
1999年3月18日，經(jīng)宜昌市窯灣鄉(xiāng)人民政府清理確認(rèn)，趙永香取得窯灣鄉(xiāng)大樹灣村二組編號020400074號占地面積148.38㎡的農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)，并修建面積181.38㎡房屋一棟。
2003年12月7日，趙永香（甲方）與周思明（乙方）簽訂《售購房合同書》、《房屋附屬物轉(zhuǎn)讓合同》及《房屋及附屬物購售補(bǔ)充協(xié)議》各1份，約定：1、由趙永香將上述宅基地上房屋作價4.8萬元出售給周思明；2、0.9畝自留地、自墾地、100顆經(jīng)濟(jì)林木及農(nóng)具1套共折價1萬元轉(zhuǎn)讓給周思明；3、趙永香有義務(wù)協(xié)助周思明辦理過戶手續(xù)，在未辦理過戶手續(xù)前，若遇國家拆遷，趙永香應(yīng)協(xié)助周思明辦理相關(guān)補(bǔ)償手續(xù)。合同還對水電費的繳納、房屋的交接等進(jìn)行了約定。協(xié)議簽訂后，雙方按合同履行，趙永香于2005年12月完全交付房屋，并交付了農(nóng)具及88棵樹木。
2004年4月，趙永香收到第二期款項1萬元后，將集體土地使用權(quán)證交給周志松。2005年3月26日，周思兵和王峰林（周思兵的侄兒）申請戶籍遷入，宜昌市窯灣鄉(xiāng)大樹灣村村民委員會和窯灣鄉(xiāng)人民政府均簽字同意遷入。同年4月21日，周志松書面申請房屋過戶，宜昌市窯灣鄉(xiāng)大樹灣村村民委員會在申請上簽字蓋章確認(rèn)。但二原告趙永香、張大木反悔，不同意房屋過戶，以被告不是本集體組織的村民，不符合買房條件為由提起訴訟，請求確認(rèn)2003年12月7日原、被告簽訂的《售購房合同書》、《房屋附屬物轉(zhuǎn)讓合同》及《房屋及附屬物購售補(bǔ)充協(xié)議》無效，上述房屋及附屬物（0.9畝自留地、自墾地、88棵柑橘樹等經(jīng)濟(jì)林木、農(nóng)具1套）歸趙永香、張大木所有；并要求四被告騰退、返還已經(jīng)交付的房屋及附屬物。四被告則認(rèn)為其買房行為不違反國家禁止規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。
【法院判決】
西陵區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告買賣合同中的房屋部分的效力，是本案的重點。從雙方對買賣合同簽訂及履行情況看，買賣雙方意思表示真實，符合公平、等價有償?shù)脑瓌t，且已實際交付使用多年。目前，我國法律和政策明令禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民農(nóng)村房屋，但對于農(nóng)民購買農(nóng)民農(nóng)村房屋的情況，尚無直接的禁止性規(guī)定，且原、被告間的交易行為，已得到當(dāng)?shù)卮逦瘯暮炞执_認(rèn)，故應(yīng)認(rèn)定雙方房屋買賣合同有效。在買賣合同履行中，原、被告還交易了88顆經(jīng)濟(jì)林木，與合同約定的100顆有差異，鑒于買方?jīng)]有提出異議，應(yīng)視為雙方對合同的重新約定。該88顆經(jīng)濟(jì)林木和農(nóng)具1套，均系動產(chǎn)，屬于國家自由買賣的標(biāo)的物，沒有合同無效的障礙，即原、被告買賣合同中關(guān)于該部分的約定同樣具有法律效力。同時，原、被告間交易的0.9畝自留地、自墾地，其所有權(quán)是當(dāng)?shù)卮迕窦w經(jīng)濟(jì)組織，原告不可能擁有所有權(quán)，原、被告間交易的，也只能是使用權(quán)，對此，當(dāng)?shù)卮迕褡灾谓M織也沒有爭議。原告請求確認(rèn)其擁有所有權(quán)，沒有法律依據(jù)。鑒于有效協(xié)議，應(yīng)受法律保護(hù)，原告的訴訟請求，沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，也不符合鼓勵交易、保護(hù)交易安全的原則，依法應(yīng)予駁回，依照相關(guān)法律規(guī)定，西陵區(qū)人民法院作出了上述判決。
原標(biāo)題：西陵區(qū)人民法院審結(jié)一起 涉及農(nóng)村房屋買賣的新型案例
