【基本案情】
2000年9月12日，原告王東英經(jīng)人介紹與被告潘蓮娣簽訂一份建房用地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由被告將其已建成墻基和安了底層樓板的宅基地以48000元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告。協(xié)議簽訂后，原告建造樓房，并按協(xié)議支付了價(jià)款。因宅基地屬集體所有，雙方未辦理過戶手續(xù)。2013年底，丹陽市人民政府因改造萬善公園片區(qū)舊城需要通知原告拆遷。經(jīng)原告聯(lián)系被告，被告未能配合拆遷，造成原告損失?，F(xiàn)要求1、確認(rèn)登記在丹房權(quán)證云陽鎮(zhèn)字第××號名下的房屋所有權(quán)為原告所有，及登記在NO：0172188755號集體土地使用權(quán)證名下土地使用權(quán)歸原告所有。2、判令被告配合原告做好房屋征收拆遷。3、賠償因不能在規(guī)定期限內(nèi)征收拆遷簽字的獎(jiǎng)金損失。4、承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告潘蓮娣辯稱：按照《中華人民共和國土地管理法》第16條的規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民政府處理。本案應(yīng)由人民政府處理。雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的協(xié)議無效。原、被告雙方未辦理土地使用權(quán)和房權(quán)證變更登記手續(xù)，權(quán)利人仍為被告，要求駁回原告訴請。
【法院判決】
本案中，原告王冬英系城鎮(zhèn)居民不符合取得爭議宅基地使用條件，故雙方所簽訂宅基地使用權(quán)及墻基、底層樓板的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告購得被告的宅基地及墻基、底層樓板后在其基礎(chǔ)上建造了房屋，居住至今，雙方間就涉案房屋的建造占有使用所形成的事實(shí)情狀及公示效果已構(gòu)成屬地正常生活的秩序之一部分。且被告戶籍并遷出，基于上述情形，該涉案房屋不適宜返還，應(yīng)保持房屋現(xiàn)狀。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七條、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定：
案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由原告負(fù)擔(dān)。
原標(biāo)題：王冬英與潘蓮娣宅基地使用權(quán)糾紛案例
【法官/律師點(diǎn)評】
原、被告訟爭房屋所有權(quán)的糾紛屬法院管轄范圍。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定的效力。在一般情況下，物權(quán)登記在誰名下，就應(yīng)推定誰為物權(quán)權(quán)利人。但當(dāng)?shù)怯浫酥獾钠渌麑ξ餀?quán)權(quán)屬提出主張時(shí)，該登記并非當(dāng)然認(rèn)定物權(quán)權(quán)屬的唯一證據(jù)，而應(yīng)審查權(quán)屬異議人提交的相關(guān)證據(jù)后，據(jù)實(shí)作出認(rèn)定。本案中，雖然涉案房屋登記在被告名下，但根據(jù)原、被告雙方的協(xié)議，被告僅是將已建成的墻基和安裝底層樓板的宅基地出售給原告，原告建成房屋后，在房內(nèi)居住使用并由被告領(lǐng)取房權(quán)證和土地使用證交付給原告。涉案房屋的相關(guān)權(quán)益顯然應(yīng)當(dāng)歸原告享有?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占有農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！督K省土地管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：農(nóng)村村民新建、翻建住宅使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，由村民提出用地申請，經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員會(huì)議討論同意，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。其中，農(nóng)村村民建住宅占有農(nóng)用地的，由縣級人民政府按照土地利用年度計(jì)劃，按年度分批次辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請建房用地條件。由此可見，農(nóng)村村民出賣宅基地所建住宅，法律并沒有予以禁止，只是村民賣房后再申請宅基地的將不予批準(zhǔn)，同時(shí)基于農(nóng)村房屋的特有性質(zhì)，住宅與宅基地不可分離，農(nóng)村房屋買賣必然導(dǎo)致房屋所涉及的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其效力也取決于能否經(jīng)政府審批許可而使受讓方取得宅基地使用權(quán)。本案中，原告王冬英系城鎮(zhèn)居民不符合取得爭議宅基地使用條件，故雙方所簽訂宅基地使用權(quán)及墻基、底層樓板的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬無效。
