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提問者:m0092 | 提問時間:2015-04-07 13:37:10 | 問題分類: 交易>辦證過戶
最佳答案 (0) 回答者:miaosq | 回答時間2015-04-07 13:38:12
您所述的這種情況屬于典型的“一地數(shù)賣”，即土地使用權(quán)人與數(shù)人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將土地使用權(quán)數(shù)次轉(zhuǎn)讓。“一地數(shù)賣”雖然不象“一房數(shù)賣”那么普遍，但是也經(jīng)常發(fā)生。
1、貴司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。
根據(jù)1999年頒布的《合同法》，合同的一般生效要件為：民事主體具備民事行為能力，意思表示真實，標的合法。從這三個角度而言，該土地為出讓地，使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓；貴司具備獨立的法人主體資格；若貴司簽訂合同時不存在欺詐脅迫，損害公共利益的情形，并且沒有違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)范，則貴司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》應當合法有效。某公司已經(jīng)與A公司就該土地訂立《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》的行為并不影響貴司合同的效力，但很顯然，該份合同影響到貴司的合同能否得到履行。
2、合同的繼續(xù)履行以及土地使用權(quán)的歸屬處理原則。
若某公司與A公司訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同也有效，在兩個合同均為有效的情況下，土地只有一塊，應當歸屬誰呢？法院應當支持那一方呢？2005年頒布的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條對此作出了明確具體的規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定，數(shù)轉(zhuǎn)讓方均要求繼續(xù)履行合同，取得土地使用權(quán)的情況下，確定以下處理順序：
?。?）首先支持已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記的
在我國，土地使用權(quán)登記是有效獲得土地使用權(quán)的充分必要條件，已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應當?shù)玫嚼^續(xù)履行。
?。?）土地先行合法占有投資開發(fā)的
若數(shù)個受讓方均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，已經(jīng)對土地進行合法占有投資開發(fā)的受讓方要求變更登記土地使用權(quán)的主張將得到法院的支持，這主要是為了避免土地上投資開發(fā)的返還，減少社會資源的浪費。
?。?）既未變更登記也沒有合法占有投資開發(fā)的，則先行支付土地款一方訂立的合同應當繼續(xù)履行，可以要求出讓方辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
?。?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同訂立的順序，訂立在先的繼續(xù)履行，可以要求出讓方辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
根據(jù)以上分析，貴司已經(jīng)支付了部分地價款，且出讓方尚未將土地使用權(quán)變更登記給A公司，則如果A公司還沒有合法占有投資開發(fā)該土地，以及沒有支付土地價款或晚于貴司支付地價款，則貴司向法院起訴，要求出讓方繼續(xù)履行合同，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)將得到法院的支持。
